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" 中国长租公寓投资在十年前非常热闹，但十年后投资人基本放弃了这个行业，投资人越来越少。" 华润置地长租公寓 REITs 平台总经济师王戈宏在 4 月 18 日的 "2023 观点租赁圆桌 " 感慨道。

2022 年以来，情况有所不同，8 月，华夏北京保障房 REIT、红土深圳安居 REIT、中金厦门安居 REIT 首批 3 只保障性租赁住房 REITs 试点项目成功上市；同年 12 月，华夏基金华润有巢 REIT 发行上市，成为业内首单央企保障性租赁住房 REITs，还获得机构投资者超 200 倍认购，或许让投资人对中国的住房租赁产业产生了新的认知。

自 2018 年创业来，华润有巢一直保持节奏均衡增长，目前拥有项目 35 个，房间数 2.5 万，营业额 6.5 亿，这些数据在头部企业中并不算高，用王戈宏的话来形容就是 " 比较稳健、比较慢 "。

在王戈宏看来，华润有巢起步不算早、规模在头部企业中并不算大，但其 REIT 产品能够较早地获批上市，有三方面原因。

一是华润有巢一直做有质量的规模发展，2019 — 2022 年，有巢项目健康匀速增加，营业额年复合增长率超 70%；二是有持续稳定的运营效率，进入稳定期的项目平均出租率超 92%；三是实现了资产价值的增值，有巢 REIT 基金募集金额 12.1 亿元，相较项目 9 亿元的总投入，实现了增值。

王戈宏认为，华润有巢 REIT 的发行有几个重要的节点，2018 年，华润置地响应国家 " 租售并举 " 战略拿了上海两块保租房用地，彼时的市场前景并不明朗，投资回报无法预期。此后，华润花了三年时间建设了泗泾、东经项目，并在 2021 年 3、4 月开业。

开业半年，上述项目实现稳定运营，达到 92% 的出租率。2022 年 1 月，两个项目获得保租房认定，并在当年 9 月正式申报证监会及交易所，获得批复后在当年 12 月正式上市。

在保租房严格的租金价格限制政策下，华润有巢 REIT 依然满足了公募 REITs 上市派息率的要求，2022 年的派息率为 3.95%，预计 2023 年派息率达 4.01%。

" 有的时候是有傻劲，觉得就干吧，干到最后好运就降临了。" 王戈宏说道。

王戈宏表示，华润有巢并不将自己定位为简单的运营商，而是一家基金管理公司，" 左边是基金，右边是有巢 REIT 平台，最后要实现退出，形成真正的闭环。闭环是投资人最向往的。"

他透露，有巢 REIT 平台将向全国保租房开放合作，华润和有巢聚焦能发行公募 REIT 的可扩募资产做保租房项目的直接收购，还能运营管理战略合作伙伴、地方政府 / 国企合作的大体量轻资产项目。

" 房地产新模式最重要的就是消费模式，从简单的买卖变成租赁，租赁产业十年前有几万亿，未来十年还有几万亿。有巢希望能做两件事，一是为新青年提供美好居所，二是成为资产价值的守护创造者，这是迎合国家战略最重要、最微观也是最实际的行动。" 王戈宏指出。

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